本報記者 陳瀟

    4月1日，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”）接連在杭州拿下兩宗優(yōu)質地塊，據公司內部人士透露，這兩宗地塊將納入越秀“好房子”產品序列。

    近日，住建部加速推出“新建住宅層高不得低于3米，4層及以上設置電梯”等多種住宅產品新規(guī)，行業(yè)發(fā)展邏輯正從“快字當頭”向“好字優(yōu)先”轉變。在這一趨勢下，哪家房企能率先布局“好房子”，就有望占據市場先機。這也與越秀地產董事長林昭遠在3月31日業(yè)績會上的表態(tài)遙相呼應。

    “2025年是‘十四五’的收官之年，也是行業(yè)新發(fā)展模式加快構建，‘好房子’建設加快落地的關鍵之年。”在2024年業(yè)績說明會上，林昭遠向《證券日報》記者表示，越秀地產致力于打造“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的四好企業(yè)，這也有望對公司的產品溢價，毛利率提升有更多助力。

    好產品贏得市場先機

    近年來，越秀地產加快布局高能級市場，從聚焦廣州市場的龍頭房企一躍而成為全國性的頭部房企。2024年，越秀地產全年實現(xiàn)營收約864億元，實現(xiàn)合同銷售金額約1145億元，排名上升到行業(yè)第八位。

    在北京、上海、廣州等一線城市，越秀地產多個項目實現(xiàn)了優(yōu)異銷售業(yè)績，如廣州琶洲南TOD項目以86.01億元的成交額蟬聯(lián)廣州市商品住宅銷售榜TOP1；上海越秀·蘇河·和樾府“四開四罄”，累計銷售額突破69億元。

    2025年開局，越秀地產更是以北京海淀熱盤和樾望云、和樾玉鳴首日雙開152億元“一炮而紅”，拿下同期市場銷售新高。

    通過實現(xiàn)有回款的銷售，公司2024年經營性現(xiàn)金流凈流入達到217億元。在業(yè)內看來，房地產行業(yè)正處于轉型升級的關鍵時期，市場多年承壓，越秀地產的經營性現(xiàn)金流依然多年為正，這與公司持續(xù)深耕“好產品”有關，“好房子”并不缺買家。房地產下半場，房企唯有搶占產品力和服務力高地，才能從容面對客群需求的持續(xù)升級，搶得市場份額，活下來并活出彩。

    當下，越秀地產把產品力放在突出位置，并通過多年研發(fā)及實踐，提升供應鏈能力，提煉出結合自身優(yōu)勢發(fā)展的好產品理念。3月27日，面對市場供需重構與客群需求升級，越秀地產發(fā)布了“4×4好產品理念”和4+X產品系，對“好房子”命題給出自身答案。

    “對越秀地產來說，好產品從來都不是一個靜態(tài)標準，而是一套動態(tài)的螺旋進化標尺。”越秀地產首席產品官洪國兵表示，基于對城市、土地和客戶的深刻洞察，越秀地產提煉出“品質、溫度、智慧、成長”4大關鍵詞和16個產品主張，形成“4×4好產品理念”的核心支撐。

    “房地產市場的信心正在提升，大家對未來還是堅定看好的，尤其是好城市、好地段，可塑空間非常大。在房地產新模式下，當前真正落地‘好房子’的城市相對較少，公司也會主動迎接挑戰(zhàn)，對‘好房子’的建設標準加強研究、主動承接。”林昭遠表示。

    更為重要的是，在林昭遠看來，在過去的市場調整期，各大房企都不可避免出現(xiàn)毛利率下滑的趨勢。而“好房子，好產品”概念的推出，則有望成為提升房企毛利率以及產品溢價的重要手段。

    得以靠提升產品力和服務力突圍，疊加高能級城市樓市逐步回暖的新形勢，林昭遠在業(yè)績會上提出，公司董事會決定將2025年的銷售目標定為1205億元，較2024年實際完成的1145億元提升5.2%。

    聚焦高能級城市投資

    要打造“好房子”，同樣離不開穩(wěn)健的財務盤面。2024年，越秀地產保持著其一貫的財務穩(wěn)健狀態(tài)，多項關鍵指標均表現(xiàn)優(yōu)異。

    截至2024年底，越秀地產剔除預收款后的資產負債率為68.1%，凈借貸比率為51.7%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，“三道紅線”綠檔達標，保持惠譽投資級信用評級，反映國際評級機構對越秀地產財務健康狀況的高度認可。

    資本市場的認可，使得越秀地產的融資渠道持續(xù)保持暢通。2024年，公司在境內發(fā)行公司債券合共25億元，加權平均借貸年利率約為2.61%；境外發(fā)行23.9億元點心債，加權平均借貸年利率約為4.07%。公司全年加權平均借貸成本降至3.49%，處于行業(yè)低位。2024年年末，越秀地產持有現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、定期存款、監(jiān)管戶存款、定期存款及其他受限存款）約500.5億元，較年初上升8.6%。

    得益于穩(wěn)定的融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流流入，越秀地產現(xiàn)金儲備充足，使其在“好房子”賽道的高手過招中，可以率先拿下調規(guī)后的“好地塊”，從而鎖定去化率較高且變現(xiàn)速度較快的新增項目。

    2024年，越秀地產通過精準把握土地出讓的有利窗口期，以低溢價獲取多宗優(yōu)質地塊。例如，在北京、上海、廣州、杭州、成都等一線和強二線城市，越秀地產共獲取24幅優(yōu)質地塊，總建筑面積約為271萬平方米，一線城市占比超過70%。

    截至2024年年末，越秀地產在全國布局27座城市，總土地儲備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市。

    “我們去年有295億元新增投資，北京、上海、廣州占據85%左右，這些都為公司后續(xù)穩(wěn)健經營提供了重要支撐。”林昭遠表示，公司近兩三年重點聚焦北上廣深等一線城市，還有杭州、成都等強二線城市。由于當前貨值足夠支撐未來兩到三年發(fā)展，因此節(jié)奏上總體是以銷定投，2025年總體投資目標計劃為300億元。

    展望2025年，林昭遠表示，公司堅定按照以投促穩(wěn)、精耕細作、持續(xù)聚焦八大戰(zhàn)略性深耕城市，特別是強化精細投資管控，獲取更優(yōu)質的土地。

    整體來看，在當前房地產市場轉型升級的關鍵時刻，越秀地產憑借清晰的產品策略和穩(wěn)健的財務管理，正逐步實現(xiàn)從“快”到“好”的轉變。未來，隨著“好房子”標準的持續(xù)落地，越秀地產有望通過提升產品力與服務力，進一步增強市場競爭力，在新的發(fā)展模式下實現(xiàn)可持續(xù)增長。

（編輯 才山丹）