8月28日，中國(guó)金茂（00817.HK）發(fā)布了2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

    自2018年晉級(jí)新千億級(jí)公司后，中國(guó)金茂在銷售規(guī)模上，持續(xù)保持著高質(zhì)量的穩(wěn)健增長(zhǎng)：2019年上半年，中國(guó)金茂達(dá)成合同銷售金額約785億元，銷售面積約358萬(wàn)平方米，排除2018年上半年大宗寫字樓交易的影響，中國(guó)金茂合同簽約銷售凈額同比增長(zhǎng)約79%；銷售面積同比增長(zhǎng)114%。

    此外，截至上半年業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布日（8月28日），中國(guó)金茂的合同簽約金額與回款金額已雙雙突破1000億元人民幣。    

    回款率超90%

    回顧中國(guó)金茂2019年的“雙千億”之路，公告顯示，自3月份開始，中國(guó)金茂就進(jìn)入簽約“加速度”節(jié)奏，單月簽約額均達(dá)到百億元以上。

    與此同時(shí)，回款速度亦緊跟簽約上升趨勢(shì)突破千億元，中國(guó)金茂以超過(guò)90%的回款率實(shí)現(xiàn)了高效、有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

    金茂式的高質(zhì)量增長(zhǎng)“加速度”，進(jìn)一步縮短了2019年的“金茂千億時(shí)間”——去年，中國(guó)金茂花了將近10個(gè)月，首次躋身千億陣營(yíng)；今年，完成簽約額和回款額雙千億元，中國(guó)金茂僅僅用了不到8個(gè)月時(shí)間。此外，在克而瑞發(fā)布的2019年上半年房企銷售排行榜中，中國(guó)金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上躍升五位，晉升為第17名。

    這表明，中國(guó)金茂再次以勢(shì)如破竹的“金茂速度”，展示了其穿越地產(chǎn)周期、持續(xù)增長(zhǎng)的地產(chǎn)優(yōu)等生實(shí)力。

    雙千億背后

    “金茂模式”速度與質(zhì)量兼顧    

    中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，中國(guó)金茂以四個(gè)重要數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“兩升兩降”的形態(tài)——高增長(zhǎng)的簽約銷售額和銷售面積，進(jìn)一步下降的平均借貸成本和凈負(fù)債率。

    2019年上半年，中國(guó)金茂的凈負(fù)債率下降至67%，持續(xù)位于行業(yè)安全穩(wěn)健范圍內(nèi)。同時(shí)，金茂更贏得了資本市場(chǎng)的信賴，持續(xù)保持著TOP20房企同行中的極低的資金成本。

    資料顯示，2019年上半年，中國(guó)金茂先后成功發(fā)行了5年期18億人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，利率分別為3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中國(guó)金茂當(dāng)期平均借貸成本較2018年年底下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.96%。

    同時(shí)，中國(guó)金茂上半年保持了利潤(rùn)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，37%的毛利率處于行業(yè)領(lǐng)先水平，核心凈利達(dá)到32.81億元，穩(wěn)步向上增長(zhǎng)。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)及強(qiáng)大的融資能力，支持著中國(guó)金茂的未來(lái)擴(kuò)張。上半年，中國(guó)金茂共計(jì)獲取項(xiàng)目24個(gè)，新增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)643萬(wàn)平方米。截至6月30日，中國(guó)金茂總土儲(chǔ)為6998萬(wàn)平方米，能夠?yàn)楣疚磥?lái)三至五年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁﹫?jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外，截至2019年6月30日，中國(guó)金茂物業(yè)及土地已銷售未做收金額約1766億元，提前鎖定了未來(lái)1年至2年的業(yè)績(jī)。

    值得一提的是，金茂上半年新獲取項(xiàng)目中，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)5個(gè)，土儲(chǔ)貢獻(xiàn)率達(dá)到45%。同時(shí)，上半年中國(guó)金茂拿地成本進(jìn)一步攤薄至5300元/㎡，同比降低30.4%。

    如今，中國(guó)金茂已有16個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在手，其城市運(yùn)營(yíng)模式已然進(jìn)入成熟復(fù)制階段。根據(jù)中報(bào)公布數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)中國(guó)金茂的物業(yè)銷售平均單價(jià)為24000元/平方米。據(jù)此粗略估算，中國(guó)金茂的土地成本僅占售價(jià)的22%，未來(lái)產(chǎn)品將有更多空間投入研發(fā)建設(shè)成本，在進(jìn)行更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)上拓寬利潤(rùn)。

    2016年至2018年，中國(guó)金茂的銷售規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了50%以上，處于行業(yè)高位。在2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、融資緊縮、行業(yè)在長(zhǎng)期調(diào)控中建立長(zhǎng)效機(jī)制的市場(chǎng)大形勢(shì)中，中國(guó)金茂仍能保持速度與質(zhì)量兼顧的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

    一個(gè)以城市運(yùn)營(yíng)為特色，通過(guò)內(nèi)生動(dòng)力突破地產(chǎn)周期實(shí)現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)的“金茂模式”已經(jīng)成熟。

    產(chǎn)品力、城市運(yùn)營(yíng)、混改

    成金茂模式三大內(nèi)生動(dòng)力

    不同于其它企業(yè)，中國(guó)金茂能不受市場(chǎng)周期影響，得到穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的根本原因是：金茂模式不是往外踩節(jié)奏，而是向內(nèi)要?jiǎng)恿Α３掷m(xù)領(lǐng)先的產(chǎn)品力、獨(dú)樹一幟的城市運(yùn)營(yíng)模式、以及2019年通過(guò)混改實(shí)現(xiàn)的更有活力的股權(quán)結(jié)構(gòu)，是中國(guó)金茂2019持續(xù)穩(wěn)健進(jìn)階的三大內(nèi)生動(dòng)力。

    在產(chǎn)品力上，中國(guó)金茂以“廣渠金茂府”為起點(diǎn)，高舉高打，并逐步進(jìn)化出“府悅墅”全線優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品圖譜。其中，品質(zhì)優(yōu)異的高端“府系”項(xiàng)目，已是金茂的重要產(chǎn)品標(biāo)簽。迄今為止，在全國(guó)23城落地的42個(gè)金茂府口碑和業(yè)績(jī)均不俗，成為中國(guó)金茂實(shí)力持續(xù)增長(zhǎng)的產(chǎn)品力保障。

    2019年上半年，根據(jù)億翰智庫(kù)公布的2019年典型房企產(chǎn)品品牌指數(shù)TOP50，“中國(guó)金茂府”系列產(chǎn)品在第一季度和第二季度的評(píng)比中，以綜合得分87.98分和87.28分，持續(xù)位居行業(yè)排行榜NO.1。    

    而中國(guó)金茂自1998年落成金茂大廈之時(shí)，就開始見證和推動(dòng)上海城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，構(gòu)思長(zhǎng)期發(fā)展的城市運(yùn)營(yíng)之道。作為中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商中的領(lǐng)航者，由中國(guó)金茂打造的上海北外灘、長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城、青島中歐國(guó)際城、南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城、麗江金茂谷鎮(zhèn)等項(xiàng)目，已經(jīng)成為行業(yè)經(jīng)典案例。

    2019年，在品質(zhì)城市運(yùn)營(yíng)持續(xù)迭代發(fā)展的同時(shí)，金茂也實(shí)現(xiàn)了多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的復(fù)制落地。在全國(guó)范圍內(nèi)，中國(guó)金茂實(shí)踐以城聚人，以城促產(chǎn)的“城-人-產(chǎn)”城市運(yùn)營(yíng)邏輯。

    據(jù)了解，2019年下半年金茂在嘉善、武漢、南通、福州等城市均有城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在推進(jìn)中。無(wú)論未來(lái)外在土地資源的供應(yīng)節(jié)奏如何，目前中國(guó)金茂手中城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，已經(jīng)能夠?yàn)橹袊?guó)金茂持續(xù)鎖定成本合理、品質(zhì)優(yōu)質(zhì)的土地資源、并有極大機(jī)會(huì)拓寬中國(guó)金茂持續(xù)發(fā)展中的利潤(rùn)蓄水池。    

    此外，2019年的混合所有制改革推進(jìn)，給中國(guó)金茂的持續(xù)發(fā)展也帶來(lái)了新動(dòng)力。7月26日，中國(guó)金茂與中國(guó)平安、新華人壽分別訂立股份配售協(xié)議和簽訂股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議。隨著中國(guó)平安成為中國(guó)金茂的第二大股東，未來(lái)，金茂將協(xié)同中國(guó)平安旗下產(chǎn)業(yè)資源及金融實(shí)力，拓展更大的合作空間。

    混改的實(shí)質(zhì)，是中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的“市場(chǎng)化”，獲得了更有活力的股權(quán)結(jié)構(gòu)和更有實(shí)力的長(zhǎng)期投資方。對(duì)于金茂的“市場(chǎng)化”，中國(guó)金茂管理層表示，中國(guó)金茂將在保持央企屬性的前提下，無(wú)限接近市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。

    對(duì)此，有行業(yè)觀察人士表示，隨著中國(guó)平安這樣一個(gè)與中國(guó)金茂具備強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)的長(zhǎng)期投資者進(jìn)入，金茂未來(lái)的持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)空間將充滿想象。

（編輯 李波）