本報(bào)記者 田鵬

    11月28日，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）并向社會(huì)公開征求意見。這標(biāo)志著境內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs”）試點(diǎn)正式啟動(dòng)，REITs市場(chǎng)迎來新一輪擴(kuò)容。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，深圳證券交易所（以下簡(jiǎn)稱“深交所”）正在推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)工作，相關(guān)配套規(guī)則同步征求市場(chǎng)意見。

    深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，接下來，將按照中國證監(jiān)會(huì)統(tǒng)一部署，優(yōu)化完善REITs配套規(guī)則，開展系統(tǒng)適配性改造，聯(lián)合市場(chǎng)各方做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目培育和儲(chǔ)備，穩(wěn)步推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

    多重價(jià)值賦能行業(yè)加速轉(zhuǎn)型

    當(dāng)前，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程深化、新質(zhì)生產(chǎn)力加快落地的趨勢(shì)下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期增值潛力持續(xù)釋放；而當(dāng)前市場(chǎng)利率整體下行的環(huán)境，更賦予這類資產(chǎn)突出的配置價(jià)值。而作為資本市場(chǎng)盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要利器，公募REITs的產(chǎn)品特性與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展需求天然契合，為行業(yè)盤活存量、實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)提供了關(guān)鍵路徑。

    因此，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs可謂應(yīng)運(yùn)而生。所謂商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

    為規(guī)范這類產(chǎn)品發(fā)展、充分發(fā)揮其資本市場(chǎng)功能，《公告》明確，基金注冊(cè)及運(yùn)營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請(qǐng)材料、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動(dòng)運(yùn)營管理責(zé)任。發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實(shí)責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置等職責(zé)。此外，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國REITs市場(chǎng)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)階段推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)等都具有深遠(yuǎn)的意義。

    具體來看，一是，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有助于穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域存量規(guī)模為40萬億元，發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮促消費(fèi)擴(kuò)投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)功能。二是，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有助于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。伴隨不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)建立“投-融-管-退”發(fā)展模式是主流方向和大趨勢(shì)。發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“三高”開發(fā)模式轉(zhuǎn)向資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營管理模式，有助于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。三是，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕重分離、經(jīng)營模式多元化。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，能夠打通不動(dòng)產(chǎn)募投管退價(jià)值鏈，兼任開發(fā)商、運(yùn)營商和管理人等多重角色，同時(shí)獲取物業(yè)開發(fā)利潤、物業(yè)重估和增值收益、經(jīng)常性租金收益和基金管理費(fèi)用。

    市場(chǎng)朝著更多元、更成熟的方向邁進(jìn)

    事實(shí)上，經(jīng)過近五年的實(shí)踐探索，我國公募REITs市場(chǎng)始終錨定市場(chǎng)化、法治化發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)了從無到有的跨越式發(fā)展，已成長(zhǎng)為規(guī)模達(dá)千億級(jí)的資本市場(chǎng)新興板塊。

    據(jù)市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月28日，全市場(chǎng)已有77只REITs產(chǎn)品上市交易，累計(jì)募集資金突破2000億元，總市值約2200億元；資產(chǎn)類型覆蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多個(gè)領(lǐng)域，品類布局持續(xù)完善。

    尤為值得關(guān)注的是，2024年以來，滬深交易所全面推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程，先后落地首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、首單水利設(shè)施REITs及首批數(shù)據(jù)中心REITs，不僅進(jìn)一步豐富了REITs資產(chǎn)譜系，更充分發(fā)揮了市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)與示范引領(lǐng)作用。

    此外，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，我國公募REITs整體展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和配置價(jià)值。二級(jí)市場(chǎng)上，多數(shù)產(chǎn)品交易活躍度保持穩(wěn)定，流動(dòng)性水平逐步提升，成為市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的核心支撐。分紅層面，已上市REITs均嚴(yán)格按照監(jiān)管要求履行分紅承諾，歷年分紅率保持在相對(duì)穩(wěn)健區(qū)間，為投資者提供了持續(xù)、可預(yù)期的現(xiàn)金回報(bào)，凸顯出公募REITs作為“類固收+”資產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)。

    以深圳證券交易所市場(chǎng)為例，截至11月28日，深交所共上市25只REITs，總市值約721.45億元，涵蓋主要資產(chǎn)類型，相關(guān)產(chǎn)品較發(fā)行價(jià)平均上漲12.38%，累計(jì)分紅125次，分紅總金額約81.37億元，反映了產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。

    與此同時(shí)，市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制也日趨成熟，產(chǎn)品價(jià)格與底層資產(chǎn)基本面的聯(lián)動(dòng)性不斷增強(qiáng)，脫離基本面的非理性波動(dòng)顯著減少，反映出市場(chǎng)對(duì)REITs價(jià)值的認(rèn)知更加理性。值得一提的是，隨著資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)容，不同品類REITs的差異化表現(xiàn)也逐步顯現(xiàn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等新類型REITs憑借與新質(zhì)生產(chǎn)力、消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)的契合度，獲得市場(chǎng)更多關(guān)注，進(jìn)一步豐富了投資者的配置選擇，也為公募REITs市場(chǎng)注入了新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

    整體來看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)，既是我國公募REITs市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)容、品類完善的必然選擇，也是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵舉措。隨著配套規(guī)則落地與試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有望進(jìn)一步激活萬億元商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展注入新活力，也將推動(dòng)我國REITs市場(chǎng)朝著更多元、更成熟的方向邁進(jìn)。

（編輯 郭之宸）