本報記者 陳瀟

    11月25日，北京兩宗宅地落槌，其中朝陽區(qū)松榆里地塊經(jīng)超百輪競價由北京懋源璟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“懋源地產(chǎn)”）摘得；房山廣陽城地塊則由北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京城建”）以底價收入囊中。

    中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，松榆里與廣陽城兩宗地塊分別代表了北京土地市場中核心區(qū)域稀缺資源與近郊潛力板塊的不同開發(fā)邏輯。前者依托高確定性區(qū)位主打改善產(chǎn)品，后者則需在庫存壓力下靠產(chǎn)品與配套挖掘價值，兩者的成交結(jié)果不僅是當(dāng)前市場需求的真實體現(xiàn)，也預(yù)示著房企在戰(zhàn)略布局上將面臨更深層次的分化。

    具體來看，熱門地塊朝陽區(qū)松榆里作為東三環(huán)核心區(qū)域稀缺的純住宅用地，該地塊自掛牌起便成為市場討論熱點。

    本次競拍亦吸引了懋源地產(chǎn)、北京首都開發(fā)股份有限公司、北京金隅集團股份有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司等7家頭部房企（聯(lián)合體）參與競拍。最終懋源地產(chǎn)以50.24億元競得該地塊，成交樓面價6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。

    作為一家老牌民營房企，懋源地產(chǎn)近期拿地動作較為多。例如，8月26日，懋源地產(chǎn)以底價10.30億元競得順義一地塊，成交樓面價27989元/平方米。“此次競拍的松榆里地塊是最近幾個月北京最優(yōu)質(zhì)的地塊，民企再次拿地，也代表對北京優(yōu)質(zhì)區(qū)域的信心。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示。

    對于此次拿下的熱門地塊，業(yè)界認為從規(guī)劃方面已充分體現(xiàn)“好房子”建設(shè)導(dǎo)向。“該地塊容積率2.8，限高60米，且地塊格局方正、南北通透，為后續(xù)打造大面寬改善型產(chǎn)品提供了優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件。該地塊出讓文件中明確鼓勵設(shè)置下沉庭院，通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通，充分凸顯‘好房子’建設(shè)導(dǎo)向，預(yù)計項目將融合下沉式景觀、公共空間與地鐵接駁系統(tǒng)，形成獨特的社區(qū)品質(zhì)標簽。”張凱表示。

    定價方面，該板塊新房市場供應(yīng)稀缺，僅有已是現(xiàn)房的能建·東譽府，近期成交均價約為10.6萬元/平方米，反映出區(qū)域存量市場老化與改善需求釋放直接的結(jié)構(gòu)性錯配。

    “盡管松榆里地塊在環(huán)線位置和配套成熟度方面具備優(yōu)勢，但鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個新房項目入市，對客戶形成分流。因此，該地塊項目若想實現(xiàn)市場突破，關(guān)鍵在于通過提升產(chǎn)品性價比，有效吸引來自下游板塊及競爭項目的潛在客群。”張凱如是稱。

    相較核心區(qū)地塊的競爭熱度，房山廣陽城地塊則由北京城建以底價14.71億元摘得，住宅部分成交樓面價約1.81萬元/平方米。

    值得一提的是，房山區(qū)已經(jīng)一年左右時間未在北京土拍市場“露面”。在業(yè)界看來，此次推出的地塊具備“地鐵+商業(yè)+醫(yī)療”的復(fù)合場景潛力，但當(dāng)前房山區(qū)房地產(chǎn)市場整體庫存規(guī)模較大，需求端主要依賴本地客群及豐臺通勤剛需群體，市場去化壓力突出。因此，該項目需通過差異化設(shè)計提升競爭力，并注意平衡商業(yè)配套帶來的便利與潛在噪音影響。

    從近期各批次土拍情況看，北京土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)分化結(jié)構(gòu)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊因供應(yīng)稀缺、需求穩(wěn)定，仍是房企重點關(guān)注的擴儲方向。隨著“好房子”建設(shè)的持續(xù)深化，疊加城市更新加速推進，核心城市未來的土地供應(yīng)或?qū)⑦M一步向改善型需求聚集、向功能完善的重點區(qū)域傾斜。企業(yè)在參與土拍時，也將更注重城市更新、片區(qū)綜合開發(fā)等長期價值的挖掘。