2018年，成都樓市呈現(xiàn)前熱后冷的格局。市場降溫對于大成都乃至周邊地區(qū)影響幾何？行業(yè)運(yùn)行邏輯發(fā)生了哪些變化？2019年房市又將何去何從？12月19日，由成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會指導(dǎo)，貝殼研究院成都分院主辦的成都樓市年度思享會在成都舉行，會上發(fā)布的《2018年度成都樓市白皮書》依據(jù)海量數(shù)據(jù)，對上述問題做出了解讀。

    買方市場重回成都

    “2018年，成都樓市迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”貝殼研究院成都分院院長張鍵表示，種種跡象表明，成都本輪上行周期已經(jīng)結(jié)束，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行盤整期。

    在張鍵看來，上半年新房供應(yīng)整體偏弱，一二手房的剛性利差導(dǎo)致新房市場熱鬧非凡，以至于遠(yuǎn)郊平均中簽率僅為20%。“5.15”家庭二套房限購后有資質(zhì)的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開發(fā)商于下半年集中推盤，市場供需關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)，新房市場難現(xiàn)年初火熱境況。“5.15”新政后，成都住宅去化周期不斷延長，庫存的大幅增加使客戶選擇面拓寬，誠心賣房的業(yè)主在這種局面下被迫降價(jià)出售，導(dǎo)致妥協(xié)度上行、議價(jià)空間松動，久違的買方市場重回成都。

    目前新房和二手房的市場成交格局重返2：1的合理區(qū)間，改善新盤成為主流，二手房價(jià)格回歸理性區(qū)間，成交日趨剛需。其中，以書院街、石人、撫琴和內(nèi)雙楠為代表的老式居民院落，以洪河板塊為代表的前期漲勢過猛片區(qū)和以雙楠為代表的無地鐵規(guī)劃板塊價(jià)格回調(diào)力度較大。此外，“品質(zhì)租賃”成為市場不可忽視的需求。

    換房時(shí)代即將到來

    2019年成都樓市的動向成為關(guān)注焦點(diǎn)。

    成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會秘書長張琪在會上指出，2018年下半年成都樓市快速降溫，但2019年將以穩(wěn)為主，房地產(chǎn)政策變化不會太大。

    《白皮書》指出，隨著新房供應(yīng)穩(wěn)步回升，市場將回歸增量市場。2019年，成都新房與二手房的成交比例有望恢復(fù)至65：35的水平。同時(shí)，地段的重要性將進(jìn)一步凸顯，以圈層為基礎(chǔ)的價(jià)格階梯將逐漸回歸，資金實(shí)力有限的客戶將有序外溢至住宅供應(yīng)充沛且價(jià)格稍低的二、三圈層。而遠(yuǎn)郊新房市場將帶著充沛的供應(yīng)，以高性價(jià)比接納大量主城外溢置業(yè)需求，成為成都新房市場的重要增長點(diǎn)。

    另一方面，近年來成都居民改善居住支出有所提升，直接通過積蓄購入二套房的難度顯著增加，尤其是“5.15”后有2套及以上的家庭無法購入新房源，唯有通過“賣n買一”的方式才能重獲房票以購入改善型新房或二手房，剛性改善客戶的涌現(xiàn)將加速推動成都換房時(shí)代的到來。