本報記者 向炎濤

    從85.17%、85.36%、83.69%，再到81.54%。這是泛?？毓韶?fù)債率逐年下降的路徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)爭相收縮資產(chǎn)負(fù)債表背景下，泛?？毓山怀龅某煽儐巍?/p>

    早在2014年，泛?？毓啥麻L盧志強(qiáng)給公司定下了轉(zhuǎn)型的方向：由單一的房地產(chǎn)上市公司向“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”綜合性上市公司轉(zhuǎn)型。

    今年年初，泛?？毓蓪⑺鶎俟久碌谋本╉椖亢蜕虾ｍ椖砍鲎尳o融創(chuàng)地產(chǎn)，以優(yōu)化公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)。這一行為在行業(yè)引發(fā)巨大反響。此后，信貸環(huán)境進(jìn)一步縮緊、房企融資通道收緊，泛海控股的轉(zhuǎn)型路徑與優(yōu)化債務(wù)方式，或許可以給行業(yè)以啟示。

    優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)負(fù)債率持續(xù)下降    

    在房地產(chǎn)過冬的大環(huán)境下，泛?？毓勺叱隽艘粭l與房企不一樣的轉(zhuǎn)型之路：出售項目，切換輕運營模式；繼續(xù)向類金融控股公司轉(zhuǎn)型。

    財報顯示，2018年末，泛?？毓傻馁Y產(chǎn)負(fù)債率為86.60%（考慮到預(yù)收賬款和收入結(jié)轉(zhuǎn)因素，調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.69%），到2019年一季度已經(jīng)實現(xiàn)快速下降：截至2019年3月末，公司資產(chǎn)總額1835.43億元，所有者權(quán)益322.04億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.54%。

    拉長時間線來看，泛?？毓傻呢?fù)債率從2016年至今呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢：從2016年的85.17%、2017年85.36%到2018年末83.69%，再到至今81.54%。

    如何實現(xiàn)？從泛?？毓晒嫉呢攬罂梢钥闯?，在資產(chǎn)總額保持穩(wěn)健的同時，是泛海債務(wù)規(guī)模大幅下降，以降低負(fù)債率。到2019年一季度，全部債務(wù)為877.22億元，較2018年末降低27.89%。

    就營收和利潤來看，2018年及2019年1月至3月，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入分別為124.04億元和28.71億元，利潤總額分別為13.46億元和28.40億元。

    另外，從專業(yè)評價公司的分析可以看出，泛?？毓稍诋?dāng)前融資環(huán)境下，注重調(diào)整短期負(fù)債和長期負(fù)債的比例。其中，到2019年一季度，短期有息債務(wù)和長期有息債務(wù)占比分別為39.36%和60.64%，短期有息債務(wù)占比較2018年末有所降低；長期債務(wù)資本化比率和全部債務(wù)資本化比率分別為62.29%和73.15%，較期初分別下降9.05個百分點和7.91個百分點。

    曾有評論對泛?？毓少Y金面做出質(zhì)疑，認(rèn)為泛?？毓啥唐趦?nèi)應(yīng)付款項過高，而貨幣資金不足以彌補(bǔ)資金缺口。有財務(wù)人士指出，就財務(wù)專業(yè)而言，尤其是具體到短期流動性問題，“現(xiàn)金余額”和“短期債務(wù)”的比較并不能反映一家企業(yè)的償債能力，短期負(fù)債與速動資產(chǎn)的比較才能反映短期內(nèi)資金的狀況，除貨幣資金外，還有很多也可以快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，尤其是像泛海這樣已經(jīng)轉(zhuǎn)型為類金融的控股公司。

    泛?？毓?018年年報顯示，當(dāng)期公司流動資產(chǎn)中，除了216.40億元的貨幣資金，還包括156.87億元的以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、35.63億元的其他流動資產(chǎn)、2.49億元的一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)等等。

    統(tǒng)計下來，泛海控股速動資產(chǎn)規(guī)模為413億元，完全能夠覆蓋短期債務(wù)。此外，據(jù)介紹，泛海在2019年初出售京滬地產(chǎn)項目，獲得125億元現(xiàn)金和剝離的債務(wù)。其實目前該項目中的第一筆款項、第二筆款項已完成支付，累計已支付交易價款的80%。

    前述財務(wù)人士表示，以目前泛海的流動性資產(chǎn)規(guī)模及營收規(guī)模，到期償還債務(wù)似乎并未有流動性困難。尤其是從目前金融環(huán)境尤其是融資環(huán)境來看，貨幣政策寬松步伐或?qū)⑦呺H放緩，定向支持民營、小微企業(yè)融資政策還將發(fā)力。

    對內(nèi)擔(dān)保有序壓降    

    公開信息顯示，泛?？毓杉翱毓勺庸緦ν鈸?dān)保實際余額為661.9億元，占公司2018年12月31日經(jīng)審計凈資產(chǎn)的329.06%。

    房企高擔(dān)保是行業(yè)普遍現(xiàn)象，曾有研究人士指出，房企擔(dān)?？傮w代償風(fēng)險有限。由于房企擔(dān)保多數(shù)是為并表子公司的擔(dān)保，而這部分被擔(dān)保的有息負(fù)債已經(jīng)反映在房企的合并報表中，并不會產(chǎn)生或有負(fù)債。

    從擔(dān)保結(jié)構(gòu)來看，前述329.06%比例中，很大一部分是涉及向融創(chuàng)出售資產(chǎn)的過渡期擔(dān)保。其中，由于公司控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司向融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司出售資產(chǎn)而產(chǎn)生的過渡期對第三方的擔(dān)保，占公司2018年12月31日經(jīng)審計凈資產(chǎn)的96.76%。

    據(jù)了解，目前融創(chuàng)項目累計已支付交易價款的80%，預(yù)計該部分擔(dān)保即將完成，擔(dān)保額將會大幅下降。

    有行業(yè)研究人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)為子公司項目擔(dān)保與我國融資環(huán)境有莫大關(guān)系。一般情況下，房企的項目公司在申請銀行貸款與融資時往往必須由母公司提供擔(dān)保。特別是民營企業(yè)由于缺乏政府背書，信用資質(zhì)一般也弱于央企與地方國企，因而也需要為其項目公司貸款提供更多的增信措施，提供連帶責(zé)任擔(dān)保就是最常用的手段。

    尤其是在房企快速發(fā)展時期，擔(dān)保率往往較高。據(jù)泛?？毓?017年6月的一份對外擔(dān)保公告顯示，當(dāng)時擔(dān)保金額曾高達(dá)1093億元，為2016年經(jīng)審計凈資產(chǎn)的近6倍。但經(jīng)過結(jié)構(gòu)優(yōu)化，擔(dān)保金額及比例也在持續(xù)下降。

    除向融創(chuàng)出售項目外，泛?？毓善溆鄵?dān)保均為公司對控股子公司或控股子公司之間的擔(dān)保，無對外擔(dān)保。

    該研究人士同時強(qiáng)調(diào)，即便房企擔(dān)保率在行業(yè)間橫向?qū)Ρ瓤摧^高，其代償風(fēng)險也是十分有限的。因為房企普遍對自身信用額度較為珍惜，不會輕易對非關(guān)聯(lián)方進(jìn)行擔(dān)保。

    公開資料顯示，泛海控股至今信用良好，從未產(chǎn)生違約及不良情況。根據(jù)泛?？毓少Y料及中國人民銀行征信中心出具的《企業(yè)信用報告》，截至2019年4月19日，泛海控股無不良類貸款，信貸記錄良好；公司已到期債務(wù)均按期還本付息，存續(xù)債券均按期償還利息。

（編輯 喬川川）