雖然國家統(tǒng)計局數據顯示，2018年8月份一二三線城市商品住宅銷售價格穩(wěn)中有漲，但民間機構的最新統(tǒng)計卻顯示，不少熱點城市的房地產市場已經出現了沖高回落，進入漲跌互現，平穩(wěn)理性狀態(tài)。

    中原地產研究中心數據顯示，從典型城市的國慶長假網簽數據看，北京新建住宅國慶前6天網簽55套，二手房住宅網簽37套，上海網簽新建住宅553套，廣州583套，深圳191套。整體看，一線城市成交量延續(xù)了過去一年的低迷。

    而今年1~9月熱點一二線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下調。9月份超過六成的城市成交量同比出現了下調的現象。2018年樓市金九成色不足。

    一二線城市新建住宅成交情況。資料來源：中原地產

    中原地產首席分析師張大偉認為，國慶期間很多城市網簽系統(tǒng)暫停，所以數據缺失，但從最近的市場看，部分城市降溫已經開始出現。全國一二線城市，9月樓市成交量環(huán)比8月均無明顯上漲現象，樓市告別“金九”。包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。

    樓市調控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)從緊，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場觀望情緒升溫。

    張大偉表示，多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象，房價調整開始出現從點到區(qū)域的現象。

    “熱點城市開始進入賣不完時代，包括杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現了環(huán)比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。”張大偉稱。

    市場整體成交數據較為低迷，這種形勢下，企業(yè)營銷層面的應對顯得更為重要。張大偉表示，最近不少房企都在進入促銷優(yōu)惠、加快回款的節(jié)奏中，這種情況下，打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散，未來售房糾紛與降價要補償的現象很可能明顯增加。

    樓市總體趨勢的變化也逐漸反映在土地市場上，近段時間以來，隨著樓市調控的深入，特別是各地調控政策持續(xù)加碼，一些熱點城市土地市場逐漸出現了流標現象。

    據中原地產統(tǒng)計，二線城市連續(xù)兩個月土地流標數量創(chuàng)新高，8月份單月流標土地數量高達71宗，超過7月的68宗。

    張大偉認為，出現土地流標情況存在地塊本身的因素。當下主流一二線城市都有針對土地限價、限面積、限配套的要求，導致房地產企業(yè)拿地意愿不強烈。有部分地塊掛牌價格過高，也是出現流標的主要原因之一。

    而房地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力逐漸增大，客觀上也要求它們更加理性拿地。

    “從2016年9·30調控開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質地塊的積極性降低。”張大偉說。

    他認為，雖然目前看土地流標依然不是主流，流標土地的數量和面積占比依然較低，但隨著國內樓市的繼續(xù)降溫持續(xù)，預計2018年下半年市場降溫下，土地流標可能繼續(xù)增加。整體看2018年樓市將繼續(xù)嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。

    樓市初現沖高回落跡象，對房地產市場走勢影響最大的政策面是否會有所調整？

    央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當日不再續(xù)做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。

    央行有關負責人表示，本次降準仍屬于定向調控，銀行體系流動性總量基本穩(wěn)定，銀根是穩(wěn)健中性的，貨幣政策取向沒有改變。

    張大偉認為，從過往歷史情況看，降準對于房地產來說肯定有利好因素，能緩解資金面壓力。

    國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1~8月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速比1~7月份提高0.5個百分點。其中，國內貸款15783億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；自籌資金34959億元，增長11.2%。

    “降準能夠緩解房地產企業(yè)的資金壓力，另外對于購房者來說也能夠相對獲得平穩(wěn)的信貸價格。”張大偉稱，央行這一輪降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要是小微企業(yè)的流動性，精準向實體經濟注水，目的絕不是樓市、股市，但難免樓市會有所獲益。