2018年，中國房地產市場持續(xù)調控。從上半年的“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”，到下半年的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。調控思路雖然發(fā)生變化，但調控的決心依然堅決。

    雖然本輪自2016年9月以來的樓市調控政策不斷深入，但2018年全國商品房銷售額近15萬億元、銷售面積達17.17億平方米，均雙雙創(chuàng)下歷史新高。

    商品房銷售額在達到15萬億元的歷史新高后，未來是否會再被突破？行業(yè)的天花板究竟在哪里？

    樓市銷售額屢創(chuàng)新高

    實際上，“市場化”的房地產業(yè)早已脫離了單純的經濟學規(guī)律的范疇。我國房地產市場化改革20多年來，在改善百姓居住環(huán)境的同時，更是肩負著穩(wěn)定經濟、吸納貨幣的重要作用。

    從1987年深圳土地拍賣槌落起，中國房地產的商品化進程才真正開始。觀點地產報告顯示，1987年房地產業(yè)的產值為382.62億元，在GDP中占比3.14%；而2018年房地產業(yè)的產值上漲至59846億元，在GDP中所占的比例為6.65%。在32年的時間里，房地產業(yè)的產值規(guī)模增長了156.41倍，而GDP規(guī)模增長是73.95倍。房地產業(yè)的發(fā)展速度遠超國民經濟。

    據國家統(tǒng)計局數據，1994年以前，全國商品房銷售額均處于千億元以下，1994~2003年銷售額在1000億~8000億元之間。進入2004年，全國商品房銷售額幾乎以每年1萬億元的速度直線增長。尤其是近幾年，更是實現了大幅度增長。2015年全國商品房銷售額達8.7萬億元，2016年為11.7萬億元，2017年超13萬億元，2018年達到近15萬億元的新高峰。

    值得注意的是，2018年全國商品房銷售額、銷售面積雖然分別創(chuàng)下14.99萬億元、17.17億平方米的歷史新高，但12.2%和1.3%的增速均呈現出下滑趨勢。2017年全國商品房銷售額、銷售面積增速分別為13.7%、7.7%，2016年分別為34.8%、22.5%。

    此外，2018年商品房銷售額12.2%的增速，也是自1998年房改以來增速的第5低；銷售面積1.3%的增速，是1998年以來增速的第3低。

    行業(yè)天花板究竟在哪？

    而在當前復雜嚴峻的國內外經濟形勢下，特別是另一大消費市場——乘用車市場銷量增幅大幅滑坡的同時，未來房地產行業(yè)的天花板究竟在哪兒？15萬億元的商品房銷售額是否會再被突破？

    在企業(yè)層面，部分房企公布的2019年銷售目標，也體現出“穩(wěn)”的特點。

    如恒大2018年合約銷售5513億元，增速10%，2019年目標為6000億元，增速8%；中海2018年合約銷售3012億港元，增速30%，2019年目標為3500億港元，增速16%；富力2018年合約銷售1423億元，增速74%，2019年目標為1600億元，增速13%……

    在“穩(wěn)”的主基調下，未來樓市的潛力在哪里？

    中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一和國家統(tǒng)計局原局長邱曉華均指出，我國房地產業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為：“長期來看，隨著城鎮(zhèn)化進程以及棚改的推進，未來樓市的潛力依然存在，市場銷售額突破15萬億元的可能性較大。”

    值得注意的是，至2018年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%。

    不過嚴躍進同時認為，未來樓市將呈現出明顯的結構分化的特點。“一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，隨著棚改貨幣化的退坡，樓市將會出現降溫。而一些重點都市圈內的核心城市，仍然保持著對外來人口的吸引，樓市依然有潛力。”

    中國指數研究院此前的報告也認為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續(xù)向中心城市流入，同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。

    可以預見，城鎮(zhèn)化的推進，以及人口的持續(xù)導入，無疑將是帶動住房需求增長的核心要素。