證券時報記者 孫翔峰

    公募REITs，穩(wěn)步前進！

    1月29日，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關配套業(yè)務規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務辦法（以下稱《業(yè)務辦法》）、發(fā)售指引（以下稱《發(fā)售業(yè)務指引》）和審核關注事項指引（以下稱《審核關注事項》）。

    事實上，公募REITs相關配套規(guī)則征求意見稿已于2020年9月4日至9月15日已經(jīng)向社會公開征求意見，本次發(fā)布的三項規(guī)則主要明確了基礎設施公募REITs的業(yè)務流程、審查標準和發(fā)售流程。

    其中，《業(yè)務辦法》主要對上市審核、發(fā)售、交易、收購及信息披露等業(yè)務全流程進行規(guī)范，在征求意見稿的基礎上，進一步簡化申請文件要求、優(yōu)化交易機制、完善項目收購及權益變動的相關要求。

    《審核關注事項》主要對審核關注事項及要點進行說明，明確申請條件和標準，在征求意見稿的基礎上，進一步完善基礎設施項目合規(guī)、現(xiàn)金流、運營年限等相關要求。

    《發(fā)售業(yè)務指引》主要對發(fā)行詢價、定價、配售等事項進行規(guī)范，在征求意見稿的基礎上，進一步優(yōu)化了擴募方式、網(wǎng)下投資者的合格條件等相關規(guī)定。

    在全球市場，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產品。目前全球已有四十余個國家和地區(qū)創(chuàng)立了REITs市場。REITs不僅打通了實體資產與金融市場間的投融資路徑，其亦股亦債的特性也使其成為投資組合中重要的配置品種。

    證券時報記者了解到，公募REITs已經(jīng)有大量儲備項目蓄勢待發(fā)。深交所自2014年以來相繼推出境內首單私募REITs、首單以公募基金為載體的REITs、首單物流倉儲私募REITs、首單橋梁基礎設施私募REITs等標桿產品。目前，深交所市場已累計發(fā)行私募REITs產品50單、發(fā)行金額1055億元，初步形成規(guī)模。

    另外，上交所目前有27單優(yōu)質項目由地方發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，其中17單入圍國家發(fā)改委的首輪反饋。同時，上交所還有30多單儲備項目正在準備過程中，儲備項目涵蓋了主要基礎設施類型，基本覆蓋了全部重點區(qū)域和省份。

    分析人士認為，構建中國公募REITs是深化金融供給側改革、促進經(jīng)濟雙循環(huán)發(fā)展的重要舉措。繼科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板試點注冊制后，公募REITs成為金融供給側改革的一次有益探索。

    目前，國內已經(jīng)發(fā)布了不少類RITEs產品。截至2020年7月底，已有33單類REITs產品在上交所發(fā)行，規(guī)模達562億元，覆蓋倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種不動產類型。

    我國首推基礎設施REITs試點，其實原因很簡單——我國擁有巨大的基礎設施存量，而且很多項目收益率和現(xiàn)金流都不錯，可以為REITs提供理想的資產來源。比如，我國基礎設施存量超過100萬億元，REITs的發(fā)展空間充足。據(jù)統(tǒng)計，僅2003~2017年，中國累計的基礎設施投資規(guī)模就高達108萬億元?？紤]一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計算，轉化為REITs的規(guī)模也有望達到萬億級。

    對于未來怎樣把REITs市場做好做活，中金公司分析師張宇從短期、中期、長期三個維度提出系統(tǒng)建議。短期要點在于確立合理定價模型以及交易市場構建；中期維度則關注產品架構的優(yōu)化可能，以及市場透明度情況。合理的稅收安排仍將是REITs立足之本，他建議，在十四五期間正式確立REITs稅收安排；長期著眼于管理人能力建設與資產縱深拓展，建議關注商業(yè)地產領域的潛在擴容，尤其是和內需成長相關度高的資產類別，以及基礎設施“資產創(chuàng)造”過程中是否涉及和公共利益的矛盾。