近日，基礎設施公募REITs配套規(guī)則出爐，意味著基礎設施公募REITs距落地實施又近一步。中國證券報記者獲悉，深交所正有序推進試點各項工作，目前，技術系統(tǒng)已準備就緒，投資者對接和市場培育持續(xù)跟進，隨時準備迎接首批試點項目的申報。

    有力服務“雙區(qū)”建設

    1月29日，基礎設施公募REITs相關配套業(yè)務規(guī)則出爐。

    “本次發(fā)布的配套規(guī)則充分吸收了市場意見，在盡調(diào)及信息披露要求等方面結合REITs特點進行了優(yōu)化。另外，規(guī)則拓寬了納入戰(zhàn)略配售投資人的范圍，為后續(xù)社保資金、養(yǎng)老保險資金及年金基金等產(chǎn)品參與公募REITs奠定了基礎。”某券商債務融資業(yè)務負責人表示，配套規(guī)則中的漲跌幅、質(zhì)押式回購等安排，特別是要求由流動性服務商為REITs提供雙邊報價服務等安排，將為REITs的二級市場流動性提升提供有效支持。

    REITs試點備受重視。早在去年10月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》就指出，支持深圳在資本市場先行先試、依法依規(guī)開展基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點。

    “開展基礎設施公募REITs試點在盤活存量基礎設施資產(chǎn)、補充增量基礎設施建設的資金來源、促進基礎設施運營模式轉(zhuǎn)變、增加金融資產(chǎn)投資類別等方面都有特殊的市場意義。”漢坤律師事務所合伙人方榕說，可以預見，其將對中國基礎設施投資和融資模式產(chǎn)生深遠影響。

    上述券商債務融資業(yè)務負責人認為，試點公募REITs有利于進一步盤活優(yōu)質(zhì)的存量基礎設施資產(chǎn)，充分調(diào)動國內(nèi)外金融機構和投資者參與到基礎設施補短板和新型基礎設施的建設中，推動粵港澳大灣區(qū)基礎設施“硬聯(lián)通”，助力落實“十四五”規(guī)劃中加快建設交通強國的戰(zhàn)略部署。

    試點項目遴選穩(wěn)步開展

    根據(jù)基礎設施公募REITs試點流程安排，項目由各省級發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，國家發(fā)改委再將符合條件的項目推薦至證監(jiān)會、深滬交易所履行注冊審查程序。

    據(jù)了解，2020年10月底，國家發(fā)改委首批基礎設施REITs試點項目截止申報，共收到各省發(fā)改委推薦項目近50單。2020年11月底，已有近30個項目參加國家發(fā)改委組織的基礎設施公募REITs試點項目答辯。業(yè)內(nèi)人士預計，首批推薦項目有望于2021年上半年發(fā)行落地。

    篩選優(yōu)質(zhì)項目，確保基礎設施REITs的可持續(xù)發(fā)展，是本次試點最為關鍵的環(huán)節(jié)。試點工作啟動后，深交所緊鑼密鼓推進基礎設施公募REITs試點的項目儲備工作，在物流倉儲、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領域儲備近40單項目，部分項目已由地方發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委參與試點項目遴選答辯。

    但項目在遴選階段也存在一些難點，如部分項目存在土地或股權等轉(zhuǎn)讓存在限制、特許經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓需取得主管部門同意等相關問題。對此，深交所有關負責人表示，深交所積極發(fā)揮與各省市政府和主管部門對接合作優(yōu)勢，密切配合發(fā)改部門，配合各方共同商議，完善項目合規(guī)性要求。

    不僅如此，經(jīng)過多年創(chuàng)新探路，監(jiān)管層在REITs領域已積累相對成熟的實踐經(jīng)驗，為基礎設施REITs試點做好鋪墊。截至目前，深交所市場已累計發(fā)行私募REITs產(chǎn)品50單、發(fā)行規(guī)模為1055億元，市場占比近六成，底層不動產(chǎn)涵蓋商業(yè)物業(yè)、住房租賃、高速公路、橋梁、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型，初步形成國內(nèi)規(guī)模最大、不動產(chǎn)類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。

    推動制度演進和產(chǎn)品迭代

    方榕認為，推出試點項目只是第一步，試點項目能否取得投資人認可、二級市場表現(xiàn)能否達到預期效果是試點項目需要面臨的考驗。建議后續(xù)既要扎實推進產(chǎn)品入市前的準備工作，也要認識到現(xiàn)階段的制度環(huán)節(jié)和市場條件與成熟市場REITs產(chǎn)品存在不兼容之處，不斷推動制度演進和產(chǎn)品迭代。

    首創(chuàng)證券環(huán)保行業(yè)分析師鄒序元認為，基礎設施公募REITs的投資價值體現(xiàn)在預期分紅回報率、標的資產(chǎn)的估值定價以及REITs的交易方式（是否存在流動性溢價或折價）等方面。項目預期收益率和投資者的接受度，是決定基礎設施公募REITs市場規(guī)模的重要因素。

    因此，如何提升投資者認可度和產(chǎn)品流動性成為關鍵。上述深交所負責人表示，將會同各方加快推進基礎設施公募REITs試點工作，全力做好項目審核、產(chǎn)品發(fā)售、上市交易等工作，嚴格把關試點項目質(zhì)量，深入開展投資者教育，推動拓寬投資者群體，努力提高二級市場流動性。同時，推動完善稅收、國資轉(zhuǎn)讓、投資等相關配套政策，為REITs產(chǎn)品平穩(wěn)落地奠定堅實基礎。